Construire ou rénover ? La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est un concept fondamental qui impacte directement vos projets immobiliers. De l'obtention de votre permis de construire à la valeur finale de votre bien, comprendre la SHON est essentiel pour éviter les erreurs coûteuses et les retards administratifs.
Calcul de la SHON: méthodes et subtilités
La SHON représente la surface de plancher construite, hors œuvre. Elle inclut les surfaces closes, les murs (épaisseur comprise), les cloisons, et les planchers. Cependant, de nombreux éléments sont exclus du calcul, ce qui peut parfois prêter à confusion. Une bonne compréhension de ces subtilités est primordiale pour une estimation précise de votre SHON et une conformité totale avec la réglementation.
Eléments inclus dans le calcul de la SHON
- Surface des murs intérieurs et extérieurs (épaisseur comprise): L'épaisseur des murs est un point crucial et ajoute souvent une surface significative à la SHON finale.
- Surface des cloisons intérieures: Toutes les cloisons contribuent à la SHON, même celles séparant des pièces de faible surface.
- Surface des planchers: La surface totale des planchers de chaque niveau est prise en compte.
- Surface des paliers d'escaliers: Les paliers, même de petite taille, sont inclus dans le calcul.
- Garages intégrés à la maison: Les garages directement connectés à la maison sont considérés comme faisant partie de la SHON.
- Volume des locaux techniques: Des locaux comme les chaufferies ou les locaux de stockage intégrés à la construction sont inclus.
Eléments exclus du calcul de la SHON
- Balcons: Les balcons, qu'ils soient couverts ou non, ne sont pas pris en compte.
- Terrasses: Similaire aux balcons, les terrasses sont exclues du calcul de la SHON.
- Vérandas: Les vérandas, même adjacentes à la maison, ne sont généralement pas incluses dans la SHON.
- Remises non attenantes à la maison: Seules les remises directement connectées à la construction sont incluses.
- Sous-sols non habitables: Les sous-sols non aménagés, servant de cave ou de stockage, ne sont pas comptabilisés.
- Parkings: Les parkings extérieurs ou en sous-sol, même attenants au bâtiment, ne sont pas inclus dans la SHON.
Différences selon le type de construction et la réglementation
Le calcul de la SHON peut varier selon le type de construction (maison individuelle, immeuble collectif, bâtiment commercial). Par exemple, pour un immeuble collectif, la prise en compte des parties communes (escaliers, couloirs) peut complexifier le calcul. De plus, des particularités régionales ou locales, définies par le PLU (Plan Local d'Urbanisme), peuvent influencer le calcul. Il est crucial de consulter la réglementation en vigueur dans votre zone géographique.
Un exemple concret : une maison individuelle de 120m² de surface habitable peut avoir une SHON de 150m² en incluant l'épaisseur des murs (environ 30m²) et les cloisons intérieures. Un appartement de 70m² avec un balcon de 8m² aura une SHON de 70m², le balcon n'étant pas inclus.
Outils et ressources pour calculer la SHON
Des logiciels de CAO (Conception Assistée par Ordinateur), des applications mobiles, et des sites web spécialisés offrent des calculateurs de SHON. Ces outils peuvent simplifier le processus, mais il reste important de vérifier les résultats avec un professionnel pour éviter toute erreur.
Implications de la SHON: aspects juridiques et fiscaux
La SHON a des implications directes sur vos obligations légales et vos coûts. Sa bonne évaluation est donc essentielle pour le succès de votre projet immobilier.
Réglementation urbaine et permis de construire: le rôle de la SHON dans l'obtention de permis
La SHON est un facteur déterminant dans l'obtention d'un permis de construire. Les PLU (Plans Locaux d'Urbanisme) imposent souvent des coefficients d'occupation des sols (COS) et des limitations de SHON. Dépasser ces limites peut mener au refus de votre demande de permis. Une étude préalable par un professionnel est donc fortement recommandée.
Taxes et impôts liés à la SHON: coûts fiscaux et impact sur le budget
Plusieurs taxes et impôts sont calculés en fonction de la SHON: la taxe foncière, la taxe d'aménagement (pour les nouvelles constructions), etc. Une SHON plus importante signifie des coûts fiscaux plus élevés. Il est impératif d'intégrer ces coûts dans votre budget global avant de commencer votre projet. Par exemple, une SHON de 150m² peut engendrer une taxe foncière significativement plus importante qu'une SHON de 100m².
Assurances et contrats de construction: importance de la SHON dans les contrats
La SHON est un élément clé dans les contrats de construction et les polices d'assurance. Elle détermine l'étendue des travaux couverts et le montant des primes. Une mauvaise évaluation peut conduire à des litiges et à des dédommagements insuffisants en cas de sinistre. Il est important de s'assurer que la SHON est correctement définie dans vos contrats.
Conséquences d'une mauvaise évaluation de la SHON: risques et pénalités
Une mauvaise évaluation de la SHON peut entraîner de lourdes conséquences: amendes, surcoûts, retards importants dans les travaux, voire l'annulation du permis de construire. Une étude précise par un professionnel est donc primordiale pour éviter ces risques. Les sanctions peuvent être significatives, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
L'impact sur la valeur du bien: influence sur le prix du marché
La SHON influence directement la valeur marchande de votre bien immobilier. Une SHON plus importante, à surface habitable égale, peut augmenter la valeur, à condition que l'espace supplémentaire soit conforme à la réglementation et exploitable. Cependant, un excès de SHON, sans optimisation de l'espace habitable, peut ne pas impacter positivement la valeur du bien.
SHON vs. surface habitable (SH) et surface utile (SU): comparaison et distinctions
Il est crucial de distinguer la SHON des autres mesures de surface, notamment la Surface Habitable (SH) et la Surface Utile (SU). Chacune de ces mesures a sa propre définition et son propre mode de calcul.
Surface habitable (SH): surface réellement habitable et confortable
La SH représente la surface des pièces closes et habitables d'un logement, répondant à des critères de hauteur sous plafond, de luminosité et d'accessibilité. Elle exclut les annexes (garages, caves, combles non aménagés). La SH est souvent inférieure à la SHON, car elle ne prend pas en compte l'épaisseur des murs.
Surface utile (SU): surface totale du logement, incluant les annexes
La SU est la surface totale du logement, incluant les pièces habitables et les annexes (garages, caves, combles). Elle est plus large que la SH, mais ne correspond pas exactement à la SHON. Elle peut être utile pour estimer le coût total d'un bien, incluant les surfaces annexes.
Tableau comparatif: SHON, SH et SU
| Surface | Définition | Inclus | Exclus | Utilisation |
|---|---|---|---|---|
| SHON | Surface Hors Œuvre Nette | Murs (épaisseur comprise), cloisons, planchers | Balcons, terrasses, vérandas, etc. | Permis de construire, taxes, réglementations |
| SH | Surface Habitable | Pièces habitables et confortables | Annexes, parties non closes | Vente, location, estimation immobilière |
| SU | Surface Utile | Toutes les surfaces closes du logement | Parties non closes | Coût total du bien, estimation globale |
En conclusion, la compréhension de la SHON est essentielle pour tout projet immobilier. Sa connaissance permet de respecter la réglementation, d'optimiser les coûts et d'éviter les mauvaises surprises. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous assurer de la conformité de votre projet.